Квартира, апартаменты или гостиничный номер: что выгоднее для инвестиций и сдачи

Квартиру, апартаменты и гостиничный номер покупают для одной цели — получать доход от недвижимости. Но сумма вложений, потенциальная доходность, расходы и участие собственника в управлении у этих форматов различаются. Сравним их по единым критериям и разберёмся, какой вариант подходит для разных инвестиционных целей.

Главное

• Квартира относится к жилым помещениям, апартаменты — к нежилым, а гостиничный номер работает в составе гостиницы. От этого зависят правила использования объекта, расходы и модель получения дохода.
   
• Стартовые вложения в апартаменты могут быть ниже, чем у квартиры, при этом расходы на ремонт и комплектацию сопоставимы. Для гостиничного номера дополнительно нужно учитывать отделку и оснащение по стандартам конкретного проекта.
   
• Наибольший потенциал доходности — у гостиничного номера, но на финансовый результат сильно влияет загрузка и качество работы оператора или управляющей компании.
   
• У каждого формата свои преимущества. Квартира выигрывает за счёт жилого статуса и универсальности, апартаменты — за счёт более низкой стоимости покупки, гостиничный номер — за счёт потенциально более высокой доходности.

Чем отличаются квартира, апартаменты и гостиничный номер 

Главное отличие — в юридическом статусе и модели использования объекта. Квартира относится к жилым помещениям, апартаменты — к нежилым, а гостиничный номер работает в составе гостиничного комплекса и предполагает гостиничную модель размещения и управления. Поэтому одинаковые на вид объекты могут заметно различаться по правилам использования, расходам и роли собственника.

• Квартира — жилое помещение в многоквартирном доме. Собственник может жить в ней сам, зарегистрироваться по месту жительства или сдавать её нанимателям. Жилой статус определяет правовой режим объекта и отличает квартиру от двух других форматов.
• Апартаменты — нежилое помещение. Внешне они могут выглядеть как обычная квартира: например, иметь отдельную кухню, санузел и спальню. Однако планировка не меняет юридический статус помещения. Поэтому правила, которые действуют для квартиры, нельзя автоматически переносить на апартаменты.
• Гостиничный номер — помещение в составе гостиничного комплекса. Его используют для размещения гостей, а эксплуатация связана с работой всего гостиничного объекта. Например, в комплексе «Варшавские ворота» поиском гостей, заселением, уборкой и другими операционными задачами занимается управляющая компания. Собственник получает доход от работы номера на условиях действующего договора управления. 

Разный статус влияет и на экономику покупки: отличается стоимость самого объекта, набор дополнительных расходов и сумма, которую инвестору придётся вложить до начала сдачи. Поэтому сравнивать форматы будем по полной стоимости входа.

Стартовые вложения: квартира, апартаменты или гостиничный номер

На старте инвестор оплачивает сам объект и его подготовку к сдаче. Для квартиры и апартаментов итоговая сумма зависит прежде всего от состояния помещения: готовый объект достаточно укомплектовать, а помещение без отделки придётся сначала отремонтировать. В гостиничном проекте отделка и оснащение номера могут оформляться отдельными договорами и рассчитываться по стандартам отеля.

Стоимость самого объекта заметно различается уже на этапе покупки. По данным «Метриума», по итогам I полугодия 2026 года средняя цена квадратного метра в новостройках массового сегмента Москвы составляла 431 тыс. рублей для квартир и 351 тыс. рублей для апартаментов. 

Если для примера взять объект площадью 30 м², квартира по средней цене обойдётся примерно в 12,9 млн рублей, апартаменты — в 10,5 млн рублей. Разница составит около 2,4 млн рублей, или 19%. Это ориентир по рынку: цена конкретного объекта зависит от района, проекта, площади и стадии строительства.

Стоимость гостиничного номера обычно ниже, чем у квартир примерно на 20% и сопоставима с ценой на апартаменты.

У квартиры дополнительные расходы — ремонт, мебель и бытовая техника 

По данным РБК.Недвижимость на август 2026 года, полный ремонт однокомнатной квартиры комфорт-класса площадью 37 м² в Москве обходится примерно в 2,2–2,5 млн рублей без мебели и техники. Для небольшой студии бюджет будет ниже, но даже после готовой отделки остаются затраты на комплектацию. 

В реализованных в 2025 году московских проектах студии площадью 23–25,5 м² с готовой отделкой комплектовали для аренды примерно за 600–910 тыс. рублей. В эту сумму входили мебель, техника, дополнительные материалы, доставка и работы.

У нежилых апартаментов набор стартовых расходов схожий с квартирами

Если помещение передают без отделки, инвестор оплачивает ремонт и затем комплектует его для аренды. Если отделка уже есть, остаются мебель, техника и необходимые доработки. Сам статус апартаментов не делает ремонт дороже или дешевле: на бюджет сильнее влияют площадь, класс проекта и состояние помещения при передаче. При сопоставимой площади, классе и состоянии объекта ориентироваться можно примерно на тот же бюджет, что и для квартиры.

У гостиничного номера подготовка к сдаче может стоить по-разному

Например, при покупке номера в «Варшавских воротах» предусмотрены ДДУ, договор отделки, договор оснащения «под тапочки» и договор управления на 10 лет. Отделка и комплектация в этом случае выполняются по стандарту гостиницы: инвестору не приходится самостоятельно подбирать мебель и технику и готовить номер к приёму гостей. Стоимость отделки и оснащения при этом нужно учитывать в полной сумме первоначальных вложений согласно условиям конкретных договоров.

Чем меньше полная стоимость входа, тем проще получить высокую доходность при той же выручке от сдачи. Но квартира, апартаменты и гостиничный номер приносят доход по разным моделям: квартира — за счёт арендной платы, гостиничный номер — за счёт размещения гостей. Поэтому для инвестора имеет значение соотношение вложенной суммы и реального дохода от объекта.

Где выше арендная доходность

Гостиничный номер потенциально даёт более высокую арендную доходность, квартира — более предсказуемый денежный поток, а нежилые апартаменты при долгосрочной сдаче могут выигрывать у квартиры за счёт более низкой цены покупки. 

Итоговый результат конкретного объекта зависит от ставки аренды или стоимости размещения, простоев, расходов и полной суммы первоначальных вложений.

Доходность можно считать двумя способами:

1) Расчёт валовой доходности

 

 

Рис. Формула расчёта валовой доходности

2)Расчёт чистой доходности

 

 

>Рис.Формула расчёта чистой доходности

Валовая доходность удобна для первого сравнения объектов. Чистая показывает, какая часть вложений действительно возвращается инвестору за год после расходов на содержание, налоги, управление и периоды без арендаторов или гостей.

Квартира: около 5% годовых до текущих расходов

Для примера возьмём однокомнатную квартиру площадью 30 м² в Москве и рассчитаем её валовую доходность по средним рыночным показателям. 

По данным ЦИАН, в августе 2026 года средняя ставка долгосрочной аренды однокомнатной квартиры в Москве составляла 69,2 тыс. рублей в месяц. Средняя цена квадратного метра квартиры в массовой московской новостройке по итогам первого полугодия — 431 тыс. рублей, по данным «Метриума».

Показатель	Значение
Стоимость квартиры 30 м²	12,9 млн ₽
Ремонт 30 м²	1,9 млн ₽
Мебель, техника и подготовка к сдаче	750 тыс. ₽
Средняя ставка аренды	69,2 тыс. ₽/мес.
Доход от аренды за год	830 тыс. ₽
Расчёт	830 тыс. ₽ ÷ 15,55 млн ₽ × 100%
Валовая доходность	5,3% годовых

 

На практике результат ниже. Расчёт «РБК Недвижимости» на основе данных «Авито Недвижимости» показывает, что в апреле 2026 года средняя доходность однокомнатной квартиры в Москве составляла 4,1%, а расчётный срок окупаемости — 24,7 года.

Апартаменты: около 6% годовых до текущих расходов

Квадратный метр нежилых апартаментов массового сегмента Москвы в первом полугодии 2026 года примерно на 19% дешевле. Эта разница работает в пользу доходности, если сопоставимые квартира и апартаменты сдаются по близкой ставке. 

Для сравнения возьмём апартаменты той же площади 30 м² и заложим на их ремонт и комплектацию такую же сумму, как для квартиры. Для упрощения расчёта ставку аренды тоже оставим на уровне квартиры — 69,2 тыс. рублей в месяц. На практике она может быть как выше, так и ниже в зависимости от расположения, класса и характеристик конкретного объекта.

Показатель	Значение
Стоимость апартаментов 30 м²	10,5 млн ₽
Ремонт	1,9 млн ₽
Мебель, техника и подготовка к сдаче	750 тыс. ₽
Средняя ставка аренды	69,2 тыс. ₽/мес.
Доход от аренды за год	830 тыс. ₽
Расчёт	830 тыс. ₽ ÷ 13,15 млн ₽ × 100%
Валовая доходность	6,3% годовых

 

Такой расчёт показывает сам механизм, а не среднюю доходность всех московских апартаментов. Реальная ставка аренды конкретного помещения может отличаться.

Гостиничный номер: до 15% годовых

Гостиничный номер приносит выручку за фактически проданные ночи. По данным Nikoliers, в I квартале 2026 года средний дневной тариф московских гостиниц составлял 10 133 рубля, а загрузка — 66,5%. По итогам первого полугодия IBC Real Estate фиксировал загрузку московских гостиниц на уровне 69%.

Возьмём для расчёта номер 30 м². Стоимость отделки и оснащения оставим такой же, как для квартиры и апартаментов. Округлим среднюю стоимость размещения до 10 тыс. рублей в сутки. При загрузке 70% номер будет занят примерно 256 ночей в году.

 

Показатель	Значение
Стоимость гостиничного номера 30 м²	10,5 млн ₽
Отделка	1,9 млн ₽
Мебель, техника и оснащение	750 тыс. ₽
Средняя стоимость размещения	10 тыс. ₽/сутки
Расчётная загрузка	70%
Проданные ночи за год	256
Годовая выручка	2,56 млн ₽
Расчёт	2,56 млн ₽ ÷ 13,15 млн ₽ × 100%
Валовая доходность	19,5% годовых

 

Валовая доходность гостиничного номера получается заметно выше, чем у квартиры и апартаментов, но собственник не получает всю выручку от размещения. Из неё оплачивается работа гостиницы: управление, персонал, уборка, маркетинг, комиссии сервисов бронирования, содержание общих пространств и другие операционные расходы. Состав расходов и порядок их распределения между собственником и оператором определяет договор управления. 

Например, при покупке гостиничного номера в проекте «Варшавские ворота» предусмотрены три программы: 

• участие инвестора в общем пуле доходов с доходностью до 15% годовых; 
• рентная программа с гарантированной доходностью до 10% годовых. В этом случае оператор арендует номер у инвестора на определённый срок и выплачивает установленную договором арендную плату. 
• программа с ежемесячной выплатой с доходностью до 8% годовых. 

Конкретный результат зависит от условий выбранной программы. Узнать подробный расчёт и посмотреть доступные номера можно на странице проекта.

Какие расходы съедают доход

Основные расходы собственника — налоги, содержание объекта, управление и периодическое обновление имущества. Их состав и размер различаются в зависимости от юридического статуса недвижимости и способа сдачи.

1. Налоги. У квартиры налоговая нагрузка обычно ниже благодаря жилому статусу: для жилой недвижимости действуют пониженные ставки налога на имущество и налоговый вычет на 20 м² площади квартиры. Нежилые апартаменты и гостиничные номера таких условий автоматически не получают — ставка зависит от назначения помещения, кадастровой стоимости и того, включён ли объект в специальный перечень коммерческой недвижимости.
    
2. Содержание объекта. У квартиры собственник оплачивает ЖКУ и содержание дома в той части, которую не берёт на себя арендатор. У нежилых апартаментов могут действовать отдельные эксплуатационные тарифы комплекса. У гостиничного номера возникают расходы на работу гостиницы: клининг, персонал, обслуживание общих пространств и другие операционные задачи.
    
3. Управление и привлечение клиентов. Квартиру или апартаменты можно сдавать самостоятельно либо передать эту работу посреднику. Гостиничным номером управляет оператор: он привлекает гостей, организует заселение и обслуживание. Стоимость этих услуг и порядок распределения расходов определяет договор управления.
    
4. Ремонт и обновление имущества. Отделка, мебель, техника и оборудование со временем требуют ремонта или замены. Например, собственнику сдаваемой квартиры может потребоваться заменить стиральную машину после поломки, а в гостинице мебель и оснащение обновляют с учётом интенсивности использования и стандартов объекта.
    
5. Дополнительные расходы. Страхование позволяет покрыть часть убытков при повреждении имущества, маркетинг — привлекать арендаторов или гостей. В расчёт также стоит заложить резерв на незапланированный ремонт и замену техники.

При сравнении вариантов важно собрать все регулярные и периодические расходы за год и вычесть их из ожидаемой выручки. В случае, когда часть операционных задач берёт на себя управляющая компания или оператор, стоит смотреть на условия договора и сумму, которая в итоге остаётся собственнику.

Что проще в управлении

Проще всего для собственника управлять гостиничным номером, если его эксплуатацией занимается профессиональный оператор. Квартира при долгосрочной аренде требует немного участия, но часть задач обычно остаётся на владельце. Апартаменты по объёму управления близки к квартире, если их также сдают в долгосрочную аренду. 

Управление включает весь цикл работы с объектом: 

• поиск арендаторов или гостей, 
• заселение и выселение, 
• приём платежей, 
• решение бытовых вопросов, 
• организацию уборки и ремонта. 

Например, при долгосрочной аренде квартиры собственник может один раз найти жильца и несколько месяцев только получать платежи. При посуточной сдаче те же задачи возникают после каждого гостя.

Квартирой и нежилыми апартаментами проще управлять при долгосрочной аренде. Собственник может заниматься этим самостоятельно или передать объект управляющей компании. Во втором случае доход уменьшается на стоимость её услуг, зато поиск жильцов, заселение и текущие вопросы переходят к специалистам.

Гостиничный номер предполагает профессиональное управление изначально. Отельный оператор управляет всем комплексом: привлекает гостей, работает с каналами бронирования, организует заселение, уборку и обслуживание номеров. Оператор заинтересован в загрузке гостиницы и обороте, поскольку от результатов работы объекта зависит экономика гостиницы в целом.

Поэтому простота управления зависит прежде всего от выбранной модели. Долгосрочную аренду квартиры реально вести самостоятельно с небольшими затратами времени. Гостиничный номер требует гораздо больше ежедневной работы, но для собственника этот формат может оказаться даже менее трудозатратным, если весь операционный цикл передан профессиональному оператору.

Что легче продать

Квартиру обычно продать легче, чем нежилые апартаменты или гостиничный номер. У жилой недвижимости шире круг потенциальных покупателей: квартиру приобретают для собственного проживания и инвестиций, а ипотека делает её доступной для покупателей без полной суммы на руках.

Разницу хорошо показывает структура сделок. По данным «Метриума», в I полугодии 2026 года 76% покупок в московских новостройках массового сегмента проходили с ипотекой. На вторичном рынке ликвидные квартиры тоже продаются достаточно быстро.

Нежилые апартаменты рассчитаны на более узкий круг покупателей. Их приобретают преимущественно за собственные средства или с помощью доступных для конкретного проекта кредитных программ. 

Например, после отмены массовой льготной ипотеки доля кредитных сделок с апартаментами в Москве составляла, по оценке «НДВ Супермаркет Недвижимости», всего 6–8%, тогда как среди квартир в новостройках — 49%. При этом меньшая зависимость от ипотеки иногда работает в пользу апартаментов: в период высоких ставок спрос на них оказался устойчивее благодаря покупателям с собственными средствами.

Гостиничный номер ориентирован прежде всего на инвестора. Покупатель оценивает уже работающую инвестиционную модель: потенциальную доходность, загрузку гостиницы, результаты и условия работы оператора. Поэтому ликвидность такого номера сильнее связана с качеством самого гостиничного проекта. Номер в востребованной гостинице с понятной историей доходов может быть привлекательным инвестиционным активом, а слабые показатели объекта, наоборот, сужают круг покупателей.

Преимущество по ликвидности в большинстве случаев остаётся у квартиры. Апартаменты и гостиничные номера имеют более узкую аудиторию покупателей, зато при перепродаже инвестиционного объекта появляется другой аргумент — его способность приносить доход. Поэтому перед покупкой гостиничного номера стоит оценивать не только ожидаемую доходность на период владения, но и то, насколько понятным и привлекательным этот актив будет для следующего инвестора.

Что выбрать инвестору: квартиру, апартаменты или гостиничный номер 

Универсального победителя нет: квартира сильнее по ликвидности и универсальности, апартаменты позволяют снизить сумму входа, а гостиничный номер — сократить участие собственника в управлении и получить более высокий потенциал доходности. Поэтому выбор зависит от того, что инвестор хочет получить от объекта и сколько готов заниматься им самостоятельно. 

 

Критерий	Квартира	Нежилые апартаменты	Гостиничный номер
Стартовые вложения	Выше: квартира обычно дороже сопоставимых нежилых форматов	Ниже квартиры; дополнительно могут потребоваться ремонт и оснащение	Сопоставимы с апартаментами, но стоимость зависит от условий оператора
Потенциал доходности	около 5% годовых	около 6% при сопоставимой аренде	до 15%
Участие собственника	Небольшое при долгосрочной аренде	Сопоставимо с квартирой	Минимальное, если объектом управляет оператор
Налог и содержание	Обычно выгоднее благодаря жилому статусу	Могут быть выше из-за нежилого статуса	Зависят от статуса объекта и модели управления
Ликвидность	Самая высокая: широкий круг покупателей	Ниже, аудитория покупателей уже	Зависит от привлекательности гостиничного проекта для инвесторов

 

Если главная цель — сохранить капитал в недвижимости, чаще подходит квартира. Она даёт больше вариантов на будущее: объект можно продолжать сдавать, продать или использовать для собственного проживания. Такой сценарий особенно подходит инвестору, для которого потенциальная доходность стоит не на первом месте, а важнее ликвидность и свобода распоряжения активом.

Если хочется регулярно получать доход от аренды, стоит сравнивать квартиру и нежилые апартаменты. Апартаменты могут оказаться интереснее за счёт меньшей стоимости покупки и, соответственно, более высокой доходности при сопоставимой арендной ставке. Квартира выигрывает, если важнее более широкий рынок при последующей продаже и преимущества жилого статуса.

Если хочется инвестировать именно в гостиничный бизнес, можно рассматривать гостиничный номер. Его экономика строится на стоимости размещения и загрузке гостиницы, поэтому потенциальная доходность выше, но результат сильнее зависит от качества проекта и работы оператора. При этом инвестору необязательно самому превращаться в отельера: профессиональный оператор может взять на себя привлечение гостей, заселение, обслуживание и повседневное управление номером.

Частые вопросы

Можно ли жить в апартаментах постоянно?

Фактически собственник может использовать нежилые апартаменты для длительного пребывания, если это допускает назначение помещения, но юридически они не становятся квартирой. На них не распространяется весь режим жилых помещений, поэтому перед покупкой важно проверить назначение объекта и правила его использования.

Можно ли зарегистрироваться в апартаментах или гостиничном номере?

Постоянная регистрация по месту жительства предусмотрена для жилых помещений. Для некоторых помещений гостиничного типа возможна регистрация по месту пребывания, но её условия зависят от статуса конкретного объекта. Поэтому возможность регистрации лучше проверять по документам проекта до покупки.

Можно ли взять ипотеку на апартаменты или гостиничный номер?

Можно, если конкретный банк кредитует такой тип недвижимости и сам проект. Условия могут отличаться от ипотеки на квартиру: другой первоначальный взнос, ставка, срок и набор доступных программ. Поэтому сравнивать стоит не только цену объектов, но и полную стоимость их финансирования.

Можно ли продать гостиничный номер до окончания договора управления?

Возможность продажи и последствия для договора управления определяются документами конкретного проекта. Перед покупкой стоит проверить, прекращается ли договор при смене собственника, переходит ли он к новому владельцу и есть ли ограничения или дополнительные платежи при продаже.

Может ли собственник сам пользоваться гостиничным номером?

Это зависит от модели конкретного гостиничного проекта и договора управления. В одних проектах собственнику разрешают проживать в номере определённое количество дней, в других номер постоянно находится в гостиничном обороте. Такие условия нужно выяснить заранее, если инвестор рассчитывает периодически использовать объект сам.