Инвестиции в гостиничный бизнес: способы вложения и доход без управления отелем

Гостиничный бизнес может приносить инвестору доход от растущего туристического потока, но способов вложить в него деньги несколько — от строительства собственного отеля до покупки отдельного номера. Разберём, чем различаются эти варианты и как устроена модель, в которой инвестор владеет недвижимостью и получает доход от её работы в составе гостиницы.

• Инвестировать в гостиничный бизнес можно несколькими способами: открыть или купить отель, войти в проект как партнёр, предоставить заём, приобрести ценные бумаги гостиничного сектора или отдельный номер в управляемом комплексе.
   
• Доход владельца гостиницы зависит от операционных результатов бизнеса. Ключевые показатели: средний тариф ADR, загрузка и выручка на доступный номер RevPAR. Владелец отдельного номера может получать регулярные выплаты с предсказуемой доходностью.
   
• Покупка гостиничного номера позволяет инвестировать в гостиничный бизнес без самостоятельного управления отелем. Инвестор получает объект недвижимости, подготовленный для гостиничной эксплуатации, а работу с гостями, загрузкой, тарифами и сервисом берёт на себя оператор.
   
• Выплата собственнику номера зависит от выбранной программы управления. Например, доход может распределяться из общего пула между инвесторами либо выплачиваться ежемесячно на условиях, установленных договором.

Почему гостиничный бизнес выбирают для инвестиций

Гостиничный бизнес объединяет недвижимость и сервисную модель. Инвестор вкладывает деньги в объект или долю в проекте, а доход формируется за счёт работы гостиницы: гости оплачивают проживание и дополнительные услуги. Поэтому финансовый результат зависит одновременно от характеристик недвижимости — прежде всего расположения — и от того, насколько эффективно работает сам отель.

Интерес к этому сегменту поддерживает рост внутреннего туризма. По данным Росстата, объём услуг гостиниц и аналогичных средств размещения в России вырос с 350,2 млрд рублей в 2022 году до 532,8 млрд рублей в 2024-м. За тот же период инвестиции в основной капитал в сфере туризма увеличились с 595,8 млрд до 1,1 трлн рублей.

Спрос на размещение при этом формируют разные группы гостей. Номера бронируют:

• туристы;
• командировочные;
• студенты;
• участники образовательных программ;
• спортсмены. 

Например, гостиница рядом с деловыми центрами может получать значительную часть спроса от бизнес-поездок в будни, а объект возле вузов — от студентов, преподавателей и участников образовательных мероприятий. Такое сочетание нескольких аудиторий позволяет гостинице меньше зависеть от одного сценария поездок, хотя само по себе высокой загрузки не гарантирует.

Для инвестора гостиничный рынок интересен ещё и разнообразием способов участия. Капитал можно вложить в собственный отель, долю в гостиничном проекте или отдельный номер. Эти варианты требуют разного объёма вложений и вовлечения в управление — разберём их дальше.

Какими способами можно инвестировать в гостиничный бизнес

Инвестор может войти в гостиничный бизнес на разных уровнях: владеть всем отелем, финансировать проект, приобрести ценные бумаги гостиничной компании или купить отдельный номер. Эти способы различаются по объёму необходимого капитала, степени контроля и тому, откуда инвестор получает доход.

Открыть или купить собственный отель 

Покупка целого отеля даёт инвестору максимальный контроль, но одновременно превращает инвестицию в самостоятельный бизнес. Владелец отвечает за концепцию объекта, персонал, продажи, ценообразование и расходы либо нанимает команду и контролирует её работу. 

Например, падение загрузки требует от собственника искать причину и менять тарифы, продвижение или сам продукт. Поэтому этот вариант требует крупного капитала и высокой вовлечённости.

Стать партнёром или владельцем доли

Партнёрство позволяет разделить стоимость проекта и ответственность между несколькими инвесторами. Один партнёр, например, может предоставить капитал, а другой — заниматься развитием и управлением гостиницей. Доход первого тогда зависит от результатов общего бизнеса и условий соглашения между участниками. 

Перед вложением особенно важно определить права партнёров: кто принимает ключевые решения, как распределяется прибыль и на каких условиях можно продать свою долю.

Выдать заём или вложиться через коллективный инструмент 

Долговые и коллективные инструменты позволяют финансировать гостиничный проект без покупки самого отеля. Например, инвестор может предоставить компании заём с заранее установленными условиями возврата или вложиться в коллективный инструмент, который объединяет деньги нескольких участников. 

В первом случае основным становится риск платёжеспособности заёмщика, во втором — правила конкретной инвестиционной структуры. Инвестор при этом обычно не участвует в ежедневной работе гостиницы.

Купить акции или фонд гостиничного сектора 

Акции и биржевые фонды позволяют инвестировать в гостиничный сектор через финансовый рынок, если подходящие инструменты доступны инвестору. В этом случае человек покупает ценную бумагу, а не конкретный номер или здание. 

Например, стоимость акций гостиничной компании может зависеть от результатов сразу нескольких объектов, долговой нагрузки бизнеса и ситуации на фондовом рынке. Такой формат обычно проще для входа и выхода, но инвестор не получает недвижимость в собственность.

Купить отдельный гостиничный номер 

Инвестор приобретает конкретный номер в гостиничном комплексе, а ежедневную работу может передать профессиональному оператору. Оператор привлекает гостей, управляет бронированиями и тарифами, организует заселение, клининг и обслуживание.

Например, собственнику гостиничного номера в «Варшавских воротах» не приходится самостоятельно искать нового гостя после каждого выезда, а его доход может не зависеть от загрузки гостиницы. Финансовый результат определяется условиями договора с оператором.

Этот формат требует меньше капитала и личного участия, чем собственный отель, но сохраняет связь инвестиций с конкретным объектом недвижимости. Дальше разберём подробнее, что именно получает инвестор при покупке гостиничного номера и какие права возникают у собственника.

Инвестиционный гостиничный номер сочетает два элемента: собственный объект недвижимости и готовую систему для его коммерческой эксплуатации. Инвестор получает номер в гостиничном комплексе, инфраструктуру для гостей и профессиональное управление.

Собственный объект недвижимости

Инвестор приобретает отдельный гостиничный номер с конкретной площадью, планировкой и расположением в здании. Право собственности регистрируется на владельца: номер можно продать, подарить или передать по наследству.

Подпись: Гостиничный номер оформляется в собственность как отдельный объект недвижимости с кадастровым номером

Стоимость такого объекта может меняться вместе с рынком недвижимости и развитием самого проекта. Поэтому инвестор может рассчитывать на два источника финансового результата: выплаты от эксплуатации номера и возможный рост стоимости самого объекта.

Готовая концепция и бизнес-модель

Сам гостиничный комплекс изначально проектируют с учётом будущей эксплуатации. Ещё до начала строительства продумывают, кто будет останавливаться в гостинице, почему гости выберут эту локацию и какие пространства и сервисы им понадобятся. 

Например, МФК «Варшавские ворота» с гостиничными номерами расположен примерно в минуте ходьбы от метро «Аннино». До центра Москвы можно доехать по прямой ветке метро примерно за 25 минут. 

Подпись: Гостиничный номер оформляется в собственность как отдельный объект недвижимости с кадастровым номером

Такое расположение позволяет ориентировать гостиницу сразу на несколько сценариев спроса — от деловых и туристических поездок до длительного проживания студентов и молодых специалистов.

Продуманный интерьер

Номер тоже готовят как часть единого гостиничного продукта. Собственнику не приходится самостоятельно разрабатывать интерьер, выбирать мебель и решать, какой техникой оснастить помещение. Отделка и комплектация выполняются по стандартам проекта, чтобы номера соответствовали общей концепции гостиницы и были готовы к приёму гостей. 

Подпись: Например, гостиничные номера в МФК Варшавские Ворота оформляются в стиле современной классики с элементами ар-деко

Инфраструктура

Вместе с номером инвестор получает доступ к общей инфраструктуре гостиничного комплекса. Общественные пространства и сервисы создаются для всего номерного фонда: зоны отдыха, кафе и бары, ресепшен, клининг, прачечная и химчистка, системы доступа и безопасности. Они делают проживание комфортнее и помогают гостинице привлекать разные категории гостей.

Владельцу отдельного номера не нужно самостоятельно создавать и обслуживать такую инфраструктуру — она работает на уровне всего комплекса.

Подпись: Кафе и бары дополняют гостиничную инфраструктуру и создают дополнительные сервисы для гостей

Управление 

Операционную часть берёт на себя профессиональный гостиничный оператор. Он отвечает за загрузку, бронирования и продажи, работу ресепшена, клининг, обслуживание и контроль качества. 

Собственник при этом может следить за результатами как инвестор. Например, у каждого собственника гостиничного номера в «Варшавских воротах» есть личный кабинет, в котором он может в реальном времени отслеживать все ключевые показатели: ADR, RevPAR и загрузка как всего отеля, так и отдельного номера.

В итоге инвестор покупает подготовленный к гостиничной эксплуатации объект внутри уже спроектированной бизнес-модели. Ему не нужно отдельно придумывать концепцию номера, создавать сервисную инфраструктуру и собирать команду для ежедневной работы с гостями. Следующий вопрос — как именно гостиничный номер приносит доход инвестору.

Механика получения дохода зависит от формата инвестиций. Владелец гостиницы зарабатывает на её операционной деятельности, собственник отдельного номера получает выплаты по программе оператора. Для других форматов действуют условия конкретного инструмента: по акциям это могут быть дивиденды и рост стоимости бумаг, по займу — проценты, при партнёрстве — согласованная доля прибыли. 

Если инвестор владеет гостиницей 

Доход собственника гостиницы напрямую связан с результатами её работы. Основу выручки формирует продажа номеров, поэтому владельцу важно следить за тремя показателями:

• Загрузка (Occupancy) показывает, какая доля доступных номеров была занята. Загрузка 70% означает, что из каждых 100 доступных номеро-суток гости оплатили 70.
• ADR (Average Daily Rate) — средняя стоимость проданного номера за сутки. Если часть гостей заплатила 8 000 ₽, а часть — 12 000 ₽, ADR покажет средний фактический тариф по всем проданным номерам.
• RevPAR (Revenue per Available Room) — средняя выручка номерного фонда в расчёте на каждый доступный номер, включая незанятые. Упрощённо его можно посчитать как ADR × загрузку. При ADR 10 000 ₽ и загрузке 70% RevPAR составит 7 000 ₽.

Например, гостиница на 100 номеров при ADR 10 000 ₽ и средней загрузке 70% за 30 дней получит около 21 млн ₽ выручки от номерного фонда:

100 номеров × 30 дней × 70% × 10 000 ₽ = 21 млн ₽.

Владелец, управляющая компания или оператор управляет тарифами и загрузкой одновременно. При ADR 15 000 ₽ и загрузке 40% RevPAR составит 6 000 ₽, а при ADR 10 000 ₽ и загрузке 70% — 7 000 ₽. Второй сценарий принесёт больше выручки с доступного номерного фонда, хотя средняя стоимость проживания в нём ниже.

Из полученной выручки гостиница оплачивает персонал, клининг, коммунальные и эксплуатационные расходы, комиссии каналов бронирования, маркетинг и другие затраты. Прибыль собственника формируется после вычета всех расходов.

Если инвестор владеет отдельным гостиничным номером

Экономика самой гостиницы работает по тем же принципам: оператор продаёт номера, управляет тарифами и загрузкой, получает выручку и покрывает операционные расходы. 

Разница для инвестора заключается в способе получения денег: собственник номера обычно не рассчитывает свою прибыль после каждого бронирования — размер выплаты определяется программой, закреплённой в договоре с оператором.

Например, для инвесторов в гостиничные номера «Варшавских ворот» предусмотрены два варианта:

• По программе «Партнёр (Котёл)» доходы объединяются в общий пул и распределяются между собственниками пропорционально их инвестициям с доходностью до 15% годовых. 
• По программе «Гарантия» собственник получает установленную ежемесячную выплату до 10% годовых.

Такой формат снижает зависимость конкретного инвестора от результатов именно его номера. Например, в модели общего пула выплата рассчитывается по результатам гостиницы в целом: если номер одного собственника в конкретном месяце был занят реже соседнего, доход между ними распределяется по правилам программы, а не по количеству ночей, проданных каждым номером.

Доходность гостиничных инвестиций стоит сопоставлять с конкретным способом вложения. Для владельца отеля она зависит от выручки и расходов всего бизнеса, а для собственника номера — от того, по какой программе оператор рассчитывает его выплаты. 

Риски зависят от способа инвестирования. Чем больше инвестор участвует в самом гостиничном бизнесе, тем сильнее его результат зависит от загрузки, тарифов и расходов. Финансовые инструменты добавляют свои условия: платёжеспособность заёмщика, права партнёра или колебания стоимости ценных бумаг.

Если инвестор открывает или покупает гостиницу

Владелец принимает на себя риски всего бизнеса: от стоимости строительства или покупки объекта до загрузки и операционных расходов после запуска. Например, финансовая модель может быть рассчитана на загрузку 70%, а фактические 50% заметно сократят выручку при том же ADR.

Перед вложением стоит проверить локацию и источники спроса, конкурентов, состояние и документы объекта, прогноз ADR и загрузки, структуру расходов. Финансовую модель полезно пересчитать для нескольких сценариев — например, при снижении загрузки или росте расходов.

Если инвестор покупает гостиничный номер

Собственник передаёт операционную работу оператору, поэтому на первый план выходят надёжность самого проекта, качество управления и условия договора. Слабая работа оператора может снизить загрузку и выплаты собственникам даже у хорошо расположенного комплекса.

Инвестору стоит проверить застройщика и документы проекта, опыт оператора, схему расчёта выплат, состав расходов, срок и условия договора управления. Например, для котловой модели важно понять, как формируется общий доход и распределяется между собственниками, а для фиксированной программы — кто гарантирует выплату и при каких условиях её размер может измениться.

Если инвестор покупает долю, акции или выдаёт заём

Риски определяет конкретный инструмент. Партнёру важны права на прибыль и порядок выхода из проекта, кредитору — платёжеспособность заёмщика, обеспечение и условия возврата денег, владельцу ценных бумаг — финансовое положение компании и рыночная стоимость актива.

В любом сценарии инвестору полезно заранее ответить на два вопроса: что может уменьшить доход и насколько легко получится вернуть вложенный капитал. Ответы позволяют сравнивать разные способы инвестиций в гостиничный бизнес по одинаковым критериям.

Вопросы и ответы

Можно ли самому жить в гостиничном номере, купленном для инвестиций?

Это зависит от программы управления. Некоторые проекты разрешают собственнику пользоваться номером определённое количество дней в году или бронировать номера комплекса на специальных условиях. Такое проживание может влиять на расчёт дохода, поэтому правила использования своего номера стоит смотреть в договоре управления.

Кто оплачивает ремонт и замену мебели в номере через несколько лет?

Порядок зависит от договора с оператором. Гостиничный номер эксплуатируется интенсивнее обычной квартиры: мебель, текстиль, сантехнику и технику приходится периодически обновлять, чтобы сохранять стандарт гостиницы. Расходы могут покрываться из текущей выручки, специального резерва или отдельно собственником. Инвестору важно учитывать этот механизм при расчёте долгосрочной доходности.

Нужно ли платить налог с дохода от гостиничного номера?

Да, полученные собственником выплаты образуют доход, с которого возникает обязанность по уплате налога. Конкретная ставка и порядок уплаты зависят от статуса владельца, способа оформления отношений с оператором и действующего налогового режима. Помимо налога с дохода могут возникать и платежи, связанные с владением самой недвижимостью.

От чего зависит цена гостиничного номера при перепродаже?

На неё влияет не только состояние самого помещения. Покупатель оценивает расположение комплекса, результаты работающей гостиницы, оператора, действующую программу управления и размер выплат собственникам. Поэтому после запуска проекта история фактической загрузки и доходности может стать одним из факторов, которые учитывают потенциальные покупатели при оценке номера.