Татьяна Тихонова: «Девелоперы – это коллективный разум»
Жилье, ТПУ, управление проектами – некоторым компаниям удается успешно совмещать разные направления
В 2017 году компания «РГ-Девелопмент» завершила строительство двух своих первых проектов. О том, каким для застройщика был уходящий год, о будущих проектах, а также о творческом процессе в девелопменте в интервью газете «Московская перспектива» рассказала генеральный директор ООО «РГ-Девелопмент» Татьяна Тихонова.
Татьяна Владимировна, в компании вы отвечаете за операционную и девелоперскую деятельность. Какими для вас стали итоги 2017 года?
– Заканчивающийся 2017 год стал знаковым для нас. В октябре мы ввели свой пилотный проект – жилой комплекс «Родной город. Октябрьское поле», а в декабре вводим второй проект – ЖК «Родной город. Каховская». Также идет активная работа над ЖК «Родной город. Воронцовский парк». С учетом того, что с момента появления компании до реализации первого проекта прошло четыре года, это впечатляющий результат.
Кроме того, в этом году мы приступили к строительству четвертого жилого комплекса «Орехово-Борисово» в непосредственной близости от природно-исторического парка «Царицыно». Первый жилой дом этого проекта планируем сдать уже в апреле следующего года.
Расскажите о том, каким получился ваш первый проект.
– ЖК «Родной город. Октябрьское поле» отличают лаконичные формы и благородная палитра отделки, которые подчеркивают статус и интеллигентный облик проекта. Над концепцией комплекса трудились специалисты архитектурного бюро SPEECH/СПИЧ под руководством Сергея Чобана. Внешнее очертание жилого комплекса гармонично сочетается с его внутренним содержанием. Входные группы и общественные пространства выполнены в едином стиле. Мы старались соответствовать архитектурному образу района Октябрьское Поле, но привнесли в него современные акценты. Например, на первых этажах зданий расположены так необходимые для ежедневной жизни магазины, кафе, парикмахерские и другие объекты. Рядом с благоустроенной собственной территорией – детский сад и подземный паркинг. Будем надеяться, что этот проект заложил правильный вектор развития нашей компании.
Однако портфель компании не ограничивается четырьмя проектами, о которых вы сказали. Над чем еще работает «РГ-Девелопмент»?
– Да, мы приобрели еще несколько площадок. Так, ЖК «Родной город. Октябрьское поле» стал не только первым из реализованных проектов нашей компании, но и дал старт масштабной программе по реорганизации части промышленной зоны № 41 «Октябрьское Поле», которую мы анонсировали в этом году. Сегодня в разработке находится порядка 25 гектаров. На этой территории мы планируем построить жилые и инфраструктурные объекты, школы и детские сады. Первые этажи этих домов также будут использоваться под торговые и социальные объекты. Кроме того, планируется сохранить и модернизировать производство, которое сегодня там существует, построить Технопарк. Приятно осознавать, что компания не только строит востребованное жилье, но и занимается благоустройством территории, создает новые рабочие места, зоны для занятий спортом и отдыхом, дает новый импульс для развития района в целом.
Здесь же мы планируем строительство дома для сотрудников Курчатовского института на 175 квартир. Для этого объекта была запущена специальная программа ипотечного кредитования, которую реализует Банк «Россия» для специалистов института. Банк предоставляет им ипотеку, а наша компания выступает застройщиком проекта. В настоящий момент ведется индивидуальная работа с теми, кто выразил желание купить жилье в новом доме.
Стоит отметить, что это очень необычный опыт. Когда компания сама разрабатывает квартирографию и проектирует квартиры для рынка – это одно, а когда она собирает мнения людей и «упаковывает» их в проект жилого дома – это намного интереснее. Это творческая работа проектировщиков, маркетологов, жителей, которые участвуют в формировании облика дома.
Я не знаю, будет ли этот опыт применен в других проектах, но идея сама по себе, мне кажется, жизнеспособная. Если это будет успешно, то почему бы нам с другими банками не осуществить аналогичную программу? Мы попробуем.
Год назад «РГ-Девелопмент» выиграл тендер на строительство недвижимости в районе ТПУ «Фонвизинская». Что сделано за этот год?
– ТПУ «Фонвизинская» расположился рядом с одноименной станцией метро на пересечении улиц Милашенкова, Фонвизина и Огородного проезда. В составе ТПУ нашей компаний планируется строительство жилого комплекса с помещениями свободного назначения на первых этажах и подземной автопарковкой. В настоящий момент ведется разработка проектной документации, мы предполагаем, что жилая площадь составит порядка 45 тыс. кв. метров. Это будут современные монолитные жилые дома, которые органично впишутся в сложившуюся застройку.
Мы также приняли на себя обязательства перед городом по строительству многоуровневого паркинга на 420 машино-мест для жителей района. Для освобождения необходимого места под строительство ТПУ с территории вынесены существовавшие ранее гаражи, предполагается, что часть мест в паркинге будет передана как раз для хранения автомобилей из снесенных гаражей, остальные места будут использованы в качестве перехватывающей парковки ТПУ.
Мы планируем первые строительные объемы по этому проекту вывести на рынок уже в следующем году.
«РГ-Девелопмент» не только строит, но и фактически выступает в роли управляющей компании проекта. Расскажите об этом поподробнее.
– Мы выступаем в новой для себя роли – управляющей компании, если хотите, интегратора проекта. Наш вариант ведения этого бизнеса не совсем типичный. В границах разработанного нами проекта планировка территории промзоны № 41 «Октябрьское Поле» есть множество разных землепользователей, которые заинтересованы в развитии своих предприятий. Управляющая компания как раз и занимается тем, что объединяет интересы этих собственников. От умения правильно выстраивать диалог и вовремя что-то поправить зависит успех всего проекта.
С этой точки зрения наше управление объектами похоже на fee-девелопмент. Управляющая компания общается с большим числом собственников, получает обратную связь, реагирует на запросы. Это очень перспективно и ответственно. Для Москвы это новое направление, но специалисты для этого уже есть.
Кто такой современный девелопер в вашем понимании?
– Девелопер – это не только бизнес-коллектив внутри компании, но и все структуры, затрагиваемые процессом реализации проекта. Это и планировщики, проектировщики, префектуры и управы, согласующие и надзорные организации. Это, если хотите, коллективный разум. Мы благодарны всем, кто вложил душу в наш первый проект. Особо хочется отметить руководство и сотрудников Москомстройинвеста, Москомархитектуры, да и всего строительного комплекса Москвы.
Как вы оцениваете стандартный девелоперский процесс, состоящий из разработки документации, конкурсов, согласований?
– Этот процесс можно проследить на примере нашего проекта «Родной город. Октябрьское поле». Мы приобрели участок в конце 2014 года, а уже через год вышли на стройку. Без плотного взаимодействия со всеми участниками этого процесса сделать это было бы невозможно. С уверенностью могу сказать, что власти выполняют обещания по части сокращения административных барьеров и сроков согласований. Глобальных проволочек нет. Конечно, как и в любой сфере, порой возникают сложности, но они решаются в рабочем порядке.
Вы являетесь членом Общественного совета при Минстрое. Как бы вы прокомментировали итоги его деятельности в этом году и законодательные новации последнего времени – поправки в закон 214 и другие? Совсем недавно были озвучены инициативы президента РФ по отказу от долевого строительства. Как вы их оцениваете?
– Общественный совет при Минстрое РФ принимает активное участие в совершенствовании законодательства. Участники Общественного совета делают очень дельные замечания ко многим законопроектам, потому что многие из них работают, что называется, «на земле». Часто Общественный совет выступает арбитром между гражданами, которые обращаются с жалобами, и властью. Это тоже часть очень важной работы. Кроме того, это площадка для обмена мнениями и для рабочих диалогов между чиновниками.
В целом для Комиссии в сфере градостроительной деятельности и архитектуры Общественного совета при Минстрое России, которую я возглавляю, это был интенсивный год. Мы работали в тесном взаимодействии с Экспертным советом по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете Государственной Думы по транспорту и строительству.
Большую дискуссию вызвало принятие 218-ФЗ, которым были внесены существенные поправки в Закон о долевом строительстве. Изначально он рассматривался как Закон о компенсационном фонде застройщиков, однако позже в него был внесен ряд поправок, которые для работающих застройщиков являются тяжелым бременем. У участников рынка жилищного строительства есть еще время для подстройки под требования законодательства, но уже понятно, что многие из девелоперов будут вынуждены кардинально изменить стратегию своей деятельности. Наряду с этим создание Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства, конечно, важный и нужный шаг.
Одна из последних инициатив – предложение по отказу от долевого строительства и переходу к проектному финансированию – тоже вызывает много вопросов. Основные опасения связаны с возможным сокращением объемов строительства и удорожанием жилья для конечных покупателей. А этого никак нельзя допустить.
Татьяна Владимировна, вы давно в строительстве, поэтому можете сравнивать. Как вы считаете, как изменился рынок в Москве в последние годы?
– Как мне кажется, основное, что поменялось в городе, – это роль и место в нем самого человека. Чем больше мегаполис, тем ценнее для человека время. Сегодня покупателям нужны не просто «голые» квадратные метры, покупают образ жизни. Все больше людей стараются приобрести жилье поближе к месту работы, чтобы сократить время передвижения по городу.
Масштабные проекты по комплексному развитию территорий не согласовываются на уровне руководства города, если в рамках их реализации не предусмотрено создание новых мест приложения труда или модернизация действующих предприятий. Сады, школы, поликлиники – наличие объектов социальной инфраструктуры обязательны в проектах. Не менее важным в подходе покупателей к выбору того или иного места жительства является наличие общественных пространств, зон для прогулок и отдыха, безопасных свободных от машин дворов.
Плотное взаимодействие с органами городской власти дает мне основание говорить, что, ведя диалог с инвесторами, правительство Москвы готово их не только слушать, но и слышать, и совместно с ответственными компаниями реализовывать неординарные иногда даже смелые проекты. Результатом этой политики является то разнообразие предложений на первичном рынке жилья, которое мы сегодня наблюдаем.
Как вы оцениваете рынок ипотеки в России сегодня?
– Доля покупателей жилья, которые приобретают его с использованием ипотечного кредита, составляет сейчас 70% и более. Если ставка будет снижаться, то естественным образом вырастет число людей, которые готовы будут улучшать свои жилищные условия. Застройщик в этом процессе должен заниматься своим делом – создавать продукт, который может быть интересен покупателю.
От девелоперов требуется, во-первых, быть надежным партнером не только для покупателя, но и для банка, а во-вторых, создавать продукт, который будет конкурентоспособным. Сегодня именно покупатель диктует то, каким должно быть современное жилье. Застройщик, в свою очередь, должен понимать, что востребованы не просто квадратные метры, а общественное пространство, комфортная и безопасная среда.