Сергей Шумей: «Слабому игроку сегодня не выжить»
Сергей Шумей о девелоперском бизнесе, доверии к застройщикам и включении в проекты современных инноваций
В июле нынешнего года в СМИ прошла информация о том, что у закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда (ЗПИФ) «Лонтано», в активе которого инвестиционно-девелоперская компания «РГ-Девелопмент», сменилась управляющая компания. Активы фонда перешли под управление ЗАО «УК РВМ Капитал». Мы попросили владельца паев ЗПИФ «Лонтано» Сергея Шумея прокомментировать ситуацию и рассказать нашим читателям о том, какие изменения ждут московского застройщика.
Поначалу хотелось бы задать такой вопрос: Who is Mr. Shumei?
– Я являюсь пайщиком закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда «Лонтано». Инвестирую, и довольно успешно, свободные денежные средства в стартап-проекты и акции российских компаний, в том числе на фондовом рынке. Девелоперский бизнес давно привлекал меня. В 2016 году я вел переговоры о покупке одного из московских застройщиков. Наконец в начале 2017 года сделка была совершена, в результате девелоперская компания «РГ-Девелопмент» перешла к ЗПИФ «Лонтано». Еще два года нам потребовалось на то, чтобы найти достойную управляющую компанию, ею стало ЗАО «УК РВМ Капитал», которое, по нашим расчетам, поможет придать новый импульс развитию «РГ-Девелопмент».
Вы можете раскрыть детали сделки? Возможно прокомментировать ее сумму?
– Сумма сделки – коммерческая тайна, да и информация о владельцах инвестиционных паев ЗПИФ, согласно законодательству, является закрытой.
Мне хотелось бы отметить, что паевой инвестиционный фонд является сегодня одним из наиболее эффективных инструментов для реализации широкого спектра проектов. Смена управляющей компании на ЗАО «УК РВМ Капитал», обладающее широким кругом профессиональных консультантов, способных просчитать риски проекта и обеспечить полное соответствие деятельности требованиям законодательства, позволит полнее реализовать компетенции «РГ-Девелопмент» и будет максимально способствовать ее развитию. Благодаря этому, мы надеемся, девелоперская компания в скором времени значительно нарастит свой земельный банк и войдет в пятерку лидеров рынка жилищного строительства Москвы.
По рынку ходила информация, что компания «РГ-Девелопмент» ранее принадлежала Аркадию Ротенбергу. Что вас связывает? Вы знакомы?
– С Аркадием Ротенбергом я лично не знаком и никогда не встречался.
Как будет трансформирована стратегия «РГ-Девелопмент» после перехода под контроль «РВМ Капитал»?
– Глобальных изменений в стратегии компании, по крайней мере на ближайшую перспективу, не планируется. Компания была зарегистрирована в конце 2013 года, в первую пятилетку ее основной интерес был сфокусирован на создании жилых комплексов высокой степени комфортности внутри Москвы.
Если говорить об идеологии «РГ-Девелопмент», то на стадии стартапа, выбирая путь развития компании, был сделан акцент на запоминающуюся архитектуру зданий, продуманную квартирографию, высокое качество общественных пространств. Компания привлекает ведущих российских архитекторов и проектные организации.
Надо сказать, что за пять лет активного роста компания добилась больших успехов. Так, по итогам 2018 года «РГ-Девелопмент» вошла в
топ-10 девелоперов массового сегмента старой Москвы по объему продаж, а по итогам III квартала текущего года – уже в топ-5.
Планируется ли изменить подход к подбору площадок под застройку, а также выход в другие сегменты – возможно, строительство бюджетного жилья?
– Сегодня интерес компании по-прежнему сфокусирован на жилищном строительстве в старых границах Москвы. Выход в другие сегменты, такие как коммерческая и торговая недвижимость, офисные центры, гостиницы, мы пока не планируем. Но все возможно!
Думаете ли над тем, чтобы расширить линейку классов жилой недвижимости, которую будет строить компания?
– При реализации своих инвестиционных проектов класс каждого жилого комплекса определяется в первую очередь исходя из локации проекта. Проводятся градостроительные расчеты и определяется инвестиционный потенциал конкретного участка. Немаловажным фактором являются рыночная ситуация, текущий и перспективный спрос.
В структуре нашего бизнеса нет собственных домостроительных комбинатов, это тоже наша принципиальная позиция. Тем самым мы не загоняем себя в рамки тиражирования жилья только определенного класса или серии домов.
Если вы обратили внимание, то первые проекты компания выводила на рынок под зонтичным брендом «Родной город». В дальнейшем мы приняли решение давать уникальные названия для комплексов. Это было сделано для того, чтобы каждый проект был индивидуальным и нашел своего конкретного покупателя. Мы уже не строим только жилые комплексы определенного класса. Поэтому наше участие в проектах строительства жилых комплексов бизнес- и элит-класса возможно в будущем.
Будете ли участвовать в реновации?
– Городская программа реновации стартовала в 2017 году, она рассчитана прежде всего на городские структуры и подрядные организации. Что касается девелоперов, то они тоже вовлечены в решение задач реновации, например, в рамках подготовки граддокументации. В 2018 году компания выступила инициатором разработки проекта планировки территории части производственной зоны № 21 «Кирпичные улицы». В рамках данного проекта планировки был выделен земельный участок по адресу: ул. Вольная, вл. 28, площадью около 0,45 га для строительства одного из стартовых домов по программе реновации. Силами компании земельный участок освобожден от ветхих строений и передан городу без обременений и с целевым назначением, позволяющим сразу приступить к проектированию и строительству дома для переселенцев.
Мы готовы и в дальнейшем поддерживать инициативы городских властей, принимать участие в программах, в том числе и в реновации.
С какими банками сотрудничает и будет в дальнейшем сотрудничать компания?
– Что касается проектного финансирования, то мы вели переговоры с четырьмя крупнейшими банками. В итоге мы реализуем проекты с несколькими из них, в том числе с банком ДОМ.РФ. Кроме того, чтобы предложить нашим покупателям максимально выгодные условия для приобретения квартир с использованием ипотечных средств, мы работаем с большим количеством банков, по некоторым проектам их количество достигает 25.
Планируется ли привлечение новых инвесторов в капитал девелопера?
– На сегодняшний день нет.
Что, по-вашему, ждет рынок в ближайшей перспективе – два года, пять, десять лет?
– Президент РФ Владимир Путин поставил задачу ежегодно строить 120 млн кв. метров жилья. Это значит, что наращивать объемы строительства предстоит всем.
Для того чтобы эти метры были востребованы, все участники рынка недвижимости надеются, что ипотека станет более доступной, вырастет спрос покупателей на приобретение квартир. Уже за последний год ипотечная ставка показала серьезное снижение (в среднем на 2%). А после объявленного ЦБ РФ снижения ключевой ставки до 6,5% можно ожидать сохранения такой динамики.
Последние изменения в законодательстве, связанные с внедрением проектного финансирования, тоже, на наш взгляд, должны существенным образом отразиться на рыночной ситуации. Уже сейчас мы видим укрупнение девелоперских компаний – слабому игроку не выжить в сегодняшних реалиях. Должна исчезнуть проблема обманутых дольщиков и повыситься доверие к застройщикам.
Последние год-два мы говорили о том, что рынок в целом стал более клиентоориентированным. Сейчас мы, девелоперы, улучшаем свои продукты, делаем их более качественными. Планировки стали более разумными, нет «лишних» метров. Отделка МОПов – более высокого уровня. В лучшую сторону изменилось благоустройство.
Актуальная тенденция здорового образа жизни и заботы об экологии стимулирует к включению в проекты современных инноваций и технологий, внедрению энергоэффективных ноу-хау, как, например, электрозарядных станций для автомобилей, Wi-Fi во дворах, элементов умного дома. Также все большей популярностью у покупателей пользуются жилые комплексы с отделкой. ®
Коротко
Сергей Владимирович Шумей
Российский бизнесмен, владелец паев закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда «Лонтано».
Более 15 лет посвятил юриспруденции. Прошел путь от младшего юрисконсульта до владельца собственной юридической фирмы.
С 2013 года занимается инвестированием свободных денежных средств в дивидендные акции крупнейших публичных российских компаний, жилую и коммерческую недвижимость, а также стартап-проекты, в том числе в IT-сфере.
С 2017 года является владельцем паев ЗПИФ «Лонтано», которому принадлежит инвестиционно-девелоперская компания «РГ-Девелопмент».
СПРАВКА О КОМПАНИ
Инвестиционно-девелоперская компания «РГ-Девелопмент» реализует полный цикл девелоперских проектов, начиная с формирования земельного банка, разработки концепции, проектирования, ведения строительства, ввода в эксплуатацию и заканчивая передачей собственникам построенных объектов недвижимости.
Приоритетное направление деятельности «РГ-Девелопмент» – реализация проектов комплексной жилой застройки. В настоящий момент в портфеле компании жилые комплексы общей площадью около 1 млн кв. метров, включающие всю необходимую инфраструктуру: благоустроенную территорию, паркинги, детские сады, коммерческие и торговые помещения на первых этажах зданий.