Татьяна Тихонова: «Пришло время качественных проектов»
Татьяна Тихонова об итогах года и работе по новым правилам
Компания «РГ-Девелопмент» вошла в топ-10 крупнейших застройщиков
Москвы по объему введенного в 2018 году жилья. Интерес к девелоперу подогрела информация о том, что в середине текущего года закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд «Лонтано», владеющий девелопером, сменил управляющую компанию. Теперь перед застройщиком стоит амбициозная цель – занять уверенную позицию в пятерке крупнейших девелоперов. О том, чего удалось добиться в уходящем году и своих планах на 2020 год, корреспонденту «Московской перспективы» рассказала генеральный директор «РГ-Девелопмент» Татьяна Тихонова.
Каковы были итоги года, что больше всего запомнилось?
– В последнее время сложилась традиция, что все знаковые события в отрасли приурочены к 1 июля. Так, в прошлом году до этой даты все пытались получить максимальное количество разрешений на строительство, чтобы иметь возможность работать по привычным правилам. В этом году все опасались перехода на проектное финансирование и работу с дольщиками через эскроу-счета. Застройщики старались перестраховаться и довести максимальное количество строящихся проектов до такого уровня, чтобы они соответствовали критериям для продолжения работы по отработанной схеме через прямое получение денежных средств от покупателей застройщиком. Возникает закономерный вопрос: ожидать ли нововведений в наступающем году?
Что касается нашей компании, слава богу, мы все эти судьбоносные даты благополучно прошли. Конечно, пришлось немного поволноваться. Но при этом нам удалось подтвердить необходимую готовность по всем проектам, разрешения на строительство которых было получено до 1 июля 2018 года. У нас таких комплексов четыре, все они в активной фазе строительства и все продаются без использования эскроу-счетов. Причем один из них – ЖК «Семеновский парк», площадь квартир в котором составляет 86 тыс. кв. метров, – вводится в этом году. Мы уже реализовали более 80% площадей в нем, осталось примерно 15 тыс. кв. метров нереализованных квартир. К моменту ввода, думаю, будет реализовано около 85% площадей. Такая динамика стала уже закономерностью. На сегодняшний день пришло время качественных проектов, отвечающих чаяниям граждан. Жилые комплексы должны быть удобными, красивыми и функциональными, чтобы у людей было желание возвращаться домой. Мы стараемся учитывать эти требования при проектировании.
Много ли у вас «серийных» покупателей, которые приобретают квартиры в нескольких ваших проектах?
– Такую глобально статистику мы не ведем, но совершенно точно у нас есть люди, которые, купив квартиру, приводят своих родственников, друзей или знакомых. Ситуация сегодня такова, что люди все чаще покупают квартиру для себя как постоянное жилье, а не в инвестиционных целях. По крайней мере такую тенденцию мы отмечаем в своих проектах.
Можно ли сказать, что благодаря тому, что ваши проекты продаются не по эскроу, вам не пришлось сильно поднимать цены?
– Рост цен заложен в финансовой модели. Среди наших проектов есть один жилой комплекс «Балтийский» в Старопетровском проезде, который реализуется с использованием эскроу-счетов. Эта площадка была приобретена нами позднее других, разрешение на строительство комплекса было получено только в апреле текущего года. Поэтому с самого начала мы понимали, что его реализация возможна только через проектное финансирование. Там тоже заложено плавное повышение цены в зависимости от стадии строительства. Конечно, мы учитываем проценты банка, но не могу сказать, что речь идет о глобальном подорожании. Здесь больше сказывается локация проекта и отсутствие конкурентов в районе. Наш опыт показывает, что работа по эскроу заставляет правильнее готовить документы. Во всем есть какие-то положительные и, наверное, отрицательные моменты. Но неудобства мы не почувствовали, потому что пока взаимодействие с банком ДОМ.РФ идет вполне успешно. В отличие от других крупных банков, этот имеет отраслевой характер, что сильно облегчает работу.
Отличается ли ситуация в регионах от московской?
– К сожалению, многие застройщики в регионах не соответствуют условиям для выдачи проектного финансирования. К тому же платежеспособность населения и спрос там значительно ниже. Даже переход на эскроу-счета не даст возможности получить то количество покупателей, которое необходимо для завершения начатых проектов. В Москве и области, Петербурге и некоторых крупных городах ситуация существенно лучше. Думаю, будет какая-то корректировка процентных ставок, более лояльный подход к объему средств на расчетном счете, достаточных для строительства. Понятно, что есть какие-то мошенники, которые собрали деньги и пропали. Но есть же и добросовестные застройщики, и таких большинство. Перед тем как браться за проект, они 20 раз подумают, насколько они готовы достроить его и получить средства со счетов эскроу.
При проектном финансировании банк должен контролировать физический объем выполненных работ. Помогают ли в этом BIM-технологии?
– Не все перешли на BIM-технологии, мы в том числе. Дело в том, что наши проекты должны были быть запущены в сжатые сроки, а эти технологии предполагают более длительный период подготовки. Кроме того, даже в Москве очень ограниченное количество подрядных организаций работают в BIM. Надеюсь, что более спокойный режим деятельности, о котором мы все мечтаем, позволит нам перейти на информационное моделирование. До недавнего времени такие технологии были возможны только для объектов более высокого класса, применение их при строительстве жилья массового спроса ломали экономику проектов. Хочется надеяться, что цена в ближайшее время станет адекватнее и мы сможем использовать эту технологию у нас в комфорт-классе. В целом мы готовимся к этому.
Если прошлый год был таким активным, то, может быть, 2019-й оказался более спокойным?
– Я бы не сказала, что этот год был спокойнее. Мы изначально закладывали более продолжительные сроки строительства наших проектов. Но когда в декабре стало понятно, что для продолжения работы по старой схеме готовность строительных объектов должна соответствовать уровню, установленному Минстроем России, ускориться было непросто. Наши проекты находились на разных этапах строительства, в итоге пришлось сконцентрироваться для резкого наращивания темпов. Теперь мы не можем остановиться, и в большинстве проектов монолитные каркасы уже практически построены. Нас спасло то, что наши проекты рассредоточены по разным районам. Если бы они были сконцентрированы на одной площадке, было бы намного сложнее. Так произошло с целым рядом компаний, которые не справились и вынуждены были перейти на эскроу-
счета.
Повлияла ли смена собственника на стратегию компании?
– Летом текущего года закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд (ЗПИФ) «Лонтано», которому принадлежит инвестиционно-девелоперская компания «РГ-Девелопмент», сменил управляющую компанию. Ею стало ЗАО «УК РВМ Капитал».
Несмотря на короткий срок совместной работы, благодаря компетенциям сотрудников управляющей компании и накопленному опыту команды «РГ-Девелопмент» продолжается взаимодействие по таким вопросам, как качество строящихся объектов, расширение предложения и подбор новых площадок для строительства. Эта синергия, по нашим расчетам, должна придать дополнительный импульс развитию «РГ-Девелопмент».
Уверена, что этот союз поможет нам в самое ближайшее время значительно нарастить свой земельный банк, на чем сегодня сконцентрированы наши усилия.
Много ли сейчас на рынке хороших площадок?
– Такие площадки, конечно, есть, потому что количество промзон в Москве все еще остается значительным. Найти что-то можно, однако площадка в промзоне сложна своей юридической составляющей. Обычно это территория с большим количеством собственников и землепользователей, что усложняет процесс согласования. Однако реорганизация промзон – это хорошая тенденция: город станет более комфортным и красивым, когда мы уберем все эти темные пятна и создадим хорошие жилые и общественные зоны, включающие рабочие места, объекты социального и культурного назначения.
Можно ли ждать выхода новых проектов «РГ-Девелопмент» в будущем году?
– Да, конечно.
Сколько их будет?
– Этого я не скажу, но у нас есть определенный план. Поскольку все текущие площадки мы в скором времени завершим, к концу 2020 года мы обязаны начать что-то новое.
Ваши проекты продаются очень хорошо, но, по данным Росреестра, на рынке произошел некий откат в объеме сделок. По вашему мнению, стабилизируется ли ситуация в следующем году или продолжится падение количества сделок?
– Я считаю, что должна стабилизироваться. Логично, что нововведения отпугивают участников рынка – и тех, кто строит, и тех, кто покупает. Кроме того, многим пришлось остановить продажи в связи с переходом на эскроу-счета. В целом же потребность в жилье глобально не падает. В период реформирования законодательства всегда происходят определенные спады. Возможно, сейчас идет бронирование квартир у тех, кто не может продавать, и реальные сделки мы увидим через некоторое время. В целом в Москве ситуация намного лучше, чем в регионах, где многие даже крупные застройщики несколько обескуражены новыми правилами игры и не понимают, как по ним работать. Все-таки компаний, из-за которых ввели новые правила, не так много. А зачастую пострадали те, кто в спокойном режиме строил и продавал. Думаю, что надо дать застройщикам некоторое время поработать – хотя бы один год – в понятных условиях и без новых поправок в законодательство.
В каких госпрограммах вы намерены продолжить участвовать и как вообще проходит работа с госструктурами?
– В принципе, у нас вполне хорошие взаимоотношения с госорганами. Правительство Москвы, которое ведет диалог с инвесторами, явно настроено на результат. Они слышат участников отрасли.
В каких совместных проектах участвуете?
– Наш жилой комплекс в Огородном проезде, 20, возводится в рамках ТПУ «Фонвизинская». Здесь мы работаем вместе с АО «Мосинжпроект» – крупнейшим городским девелопером. Комплекс включает не только современное комфортное жилье, но и объекты социально-бытового и торгового назначения, так необходимые для каждодневной жизни горожан.
На отдельном участке будет осуществлено строительство многоуровневой перехватывающей парковки на 420 машино-мест для тех, кто оставляет свой личный транспорт и осуществляет пересадку на общественный.
Мы инициировали разработку проекта планировки территории производственной зоны № 21 «Кирпичные улицы» на востоке Москвы. В рамках проекта был выделен земельный участок площадью около 0,5 га для строительства одного из стартовых домов по программе реновации. Мы готовы и в дальнейшем поддерживать инициативы городских властей, принимать участие в программах правительства Москвы, которые сделают наш город лучше и комфортнее для проживания.
Чего бы вам хотелось пожелать строителям в преддверии Нового года?
– Мне хотелось бы пожелать всем читателям «Московской перспективы» финансовой стабильности, профессиональных успехов, счастья, здоровья и семейного благополучия!
А всем участникам рынка я желаю терпения и надежды, что отрасль перестанет трясти от глобальных нововведений и нас ждет год спокойной работы по понятным правилам игры. Конечно, это мечты, но так хочется, чтобы они воплотились в жизнь!