Сергей Шумей: «Каждый будет действовать в силу специфики своего бизнеса»
Основной владелец «РГ-Девелопмент» Сергей Шумей о стратегиях девелоперов в кризис и о ситуации на рынке недвижимости
В 2019 году компания «РГ-Девелопмент» объявила о смене владельцев и вошла в число крупнейших застройщиков Москвы. И это были не последние громкие новости у девелопера, уже в феврале стало известно, что компания запускает первый в столице проект комплексного развития территорий: правительством Москвы принято решение о подписании контракта с «РГ-Девелопмент» на строительство жилья и социальных объектов в районе Октябрьское Поле общей площадью более 170 тыс. кв. м. В интервью «Деньгам» владелец паев закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда «Лонтано» Сергей Шумей рассказал о проектах «РГ-Девелопмент», первом для Москвы проекте комплексного развития территорий и перспективах строительной отрасли.
— Почему была выбрана форма владения компанией «РГ-Девелопмент» через закрытый паевой инвестиционный фонд?
— Дело в том, что ЗПИФ является весьма эффективным инструментом коллективного инвестирования, который выгоден как застройщику, так и инвестору. На стадиях приобретения инвестиционного проекта и предевелопмента, когда еще не открыто проектное финансирование, необходимо постоянное поступление денежных средств, при этом перекрестное финансирование проектов сейчас невозможно. Таким источником привлечения финансирования может стать ЗПИФ, что, бесспорно, выгодно застройщику.
Что касается пайщиков, то за счет масштабов инвестиций выгода оказывается выше, а строгая законодательная база, регулирующая деятельность ЗПИФ, и государственный контроль со стороны ЦБ снижают еще и риски. Кроме того, ЗПИФ не является плательщиком налога на прибыль, поэтому есть возможность ее реинвестировать, увеличивая доходность.
— Вы не только владелец инвестиционного фонда и уже довольно давно являетесь профессиональным инвестором, как, на ваш взгляд, ослабление курса рубля скажется на проектах «РГ-Девелопмент» и рынке недвижимости в целом?
— Сегодня более 50% покупателей жилья привлекают ипотечные средства. Повышение ключевой ставки Центробанка РФ, если оно будет, спровоцирует рост ставок по ипотеке. Соответственно, сократится и покупательская активность. Чтобы не потерять клиентов, застройщикам придется придумывать дисконты и акции, возможно, снижать цены.
В то же время в реализации своих проектов многие компании применяют иностранные стройматериалы, оборудование и технологии, расчет за которые осуществляется в валюте. Падение курса рубля, наоборот, будет вынуждать девелоперов повышать цену. Поэтому универсальной «соломинки» нет, каждый будет действовать в силу специфики своего бизнеса. Как и большинство компаний на рынке, «РГ-Девелопмент» старается не совершать скоропалительных действий — сейчас все заняли выжидательную позицию.
— Как, по вашему мнению, отразится пандемия коронавируса на строительном процессе?
— Из-за вынужденной приостановки работ на строительных площадках Москвы застройщикам придется пересмотреть график производства работ. После возобновления строительства интенсивность будет восстановлена в течение нескольких часов и даже увеличена для того, чтобы нагнать вынужденное отставание.
Строительство, как известно, является системообразующей отраслью, это огромное количество рабочих мест, а каждый рубль, вкладываемый в строительство жилья, приносит более четырех рублей прироста в смежных отраслях, что сегодня является как никогда важным.
Минстроем России предложен ряд мероприятий по поддержке строительной отрасли, среди которых субсидирование процентных ставок и предоставление кредитных каникул для застройщиков, установление регуляторных послаблений для банков, работающих по проектному фиксированию, предоставление ряда отсрочек по налогам и сборам для застройщиков, а также поддержка программ ипотечного кредитования. Жизненно необходимо принять предлагаемые нормативно-правовые акты в ближайшее время.
— Что, по вашему мнению, может произойти с ипотекой?
— Сегодня эксперты рынка сходятся во мнении, что ипотечное кредитование в этом году вновь пойдет на спад. В зависимости от того, как сильно скажется эффект COVID-19 на экономике, объемы выдачи ипотеки могут упасть на 10–20%, а самой ставке предрекают рост до 10–12%.
Если мы с вами вспомним 2015 год, то предотвратить обвал рынка и смягчить падение спроса на ипотеку смогли масштабные меры со стороны государства.
— А как пандемия влияет на покупательское поведение и спрос?
— Объявленный карантин фундаментально не влияет на стоимость жилой недвижимости: многие процессы, такие как просмотры, поездки в банк, сейчас приостановлены. Эта пауза в краткосрочной перспективе не снижает стоимость квартир. А вот подешевевшая нефть, ухудшение экономической ситуации и снижение реальных доходов населения в долгосрочной перспективе могут отрицательно сказаться на стоимости квартир.
Страх перед снижением дохода может заставить многих отложить вопрос о покупке недвижимости, но мы видим и обратный эффект. После ослабления курса рубля на фоне снижающихся цен на нефть, а также заявления президента РФ Владимира Путина о налоге на доход по вкладам многие задумались о переводе сбережений в такой ликвидный актив, как жилая недвижимость.
— Давайте вернемся к «РГ-Девелопмент». В 2019 году компания продемонстрировала значительный рост выручки. С чем это связано?
— Рост связан в первую очередь с большим количеством проектов, находящихся в реализации, при этом значительный объем предложения у нас представлен в сегменте массового спроса. Это жилые комплексы с чистовой отделкой, полностью готовые к заселению, расположенные рядом с метро и парками,— их цена очень привлекательна, и они имеют достаточно стабильный спрос.
К концу года в условиях жесткой конкуренции «РГ-Девелопмент» удалось стать одним из крупнейших московских девелоперов по объему продаж, а также стать второй компанией в рейтинге застройщиков массового сегмента старой Москвы. Мы заключили 2601 сделку с общей площадью реализованных лотов 142,48 тыс. кв. м.
— Почему «РГ-Девелопмент» решила заняться комплексным развитием территории и войти в проект по застройке промзоны «Октябрьское поле»?
— В 2015 году «РГ-Девелопмент» приступила к реорганизации части территории промзоны №41 «Октябрьское поле». Реорганизация осуществляется в рамках разработанного за счет инвестора и утвержденного правительством Москвы проекта планировки территории площадью около 30 га.
Вместе с тем территория на улице Берзарина, 32 в соответствии с распоряжением департамента науки, промышленной политики и предпринимательства города Москвы является частью элемента планировочной структуры района Щукино, подлежащей комплексному устойчивому развитию.
Для того чтобы быстрее обеспечить жителей микрорайона объектами социальной инфраструктуры и местами приложения труда, правительством Москвы принято решение о подписании договора с «Стройэкспорт НП» (входит в группу «РГ-Девелопмент») о реализации проекта комплексного развития территории по инициативе правообладателя.
Для чего это нужно компании? Во-первых, это первый проект программы комплексного развития территорий в столице. Во-вторых, на соседней территории, на улице Берзарина, 28, мы уже закончили возведение жилого комплекса, в активной стадии строительства сейчас находится вторая очередь проекта (Берзарина, 30). Основная цель комплексного развития территорий — превратить промзоны в комфортные для работы и жизни кластеры, где есть все: школы, поликлиники, детские сады, парки, жилой фонд, современная и экологичная промышленность.
Когда завершится реорганизация промзоны, на ее территории помимо новых жилых корпусов появятся новые школа, два детских садика, поликлиника для жителей района, в том числе и тех, которые живут в наших уже построенных ЖК. А благодаря строительству технопарка будет создано около 1,5 тыс. новых рабочих мест.
— Насколько вы сами вовлечены в работу «РГ-Девелопмент»? Занимаетесь ли оперативным управлением?
— За оперативную и девелоперскую деятельность компании отвечает генеральный директор, Татьяна Тихонова. Она более 25 лет работает в строительном бизнесе, у нее за плечами огромный опыт и знания, поэтому я скорее принимаю решения по стратегическому развитию «РГ-Девелопмент» и в любом случае прислушиваюсь к ее мнению.
Во-первых, я достаточно давно инвестирую в девелопмент и неплохо, как мне кажется, понимаю основные драйверы роста прибыли/выручки в этом бизнесе. Во-вторых, в период руководства различными, в том числе крупными, бизнесами, мной были получены достаточные управленческие компетенции, которые я стараюсь применять и в «РГ-Девелопмент». И наконец, я активно пользуюсь теми юридическими знаниями и опытом, которые успел получить в период обучения и активной юридической практики.