Пресс-центр

— Как новые условия, которые диктует сложившаяся ситуация, влияют на рынок недвижимости? Есть ли какой-то прогноз по развитию ситуации на рынке?

— Российский рынок недвижимости пережил не один кризис, уверен, что и с этим он справится. Неопределенность всегда вызывает тревогу. Поведение в этих условиях и покупателей, и застройщиков невозможно спрогнозировать.

Очевидным становится тот факт, что правительство делает ставку на строительную отрасль. Как и в пандемию, она определена локомотивом, который будет двигать экономику страны. А это значит, что поддержка со стороны государства продолжится, стройка не остановится и девелоперы смогут выполнить свои обязательства перед дольщиками.

— Возможна ли нехватка материалов? Повлияет ли это на сроки строительства, их увеличение? Премиальные проекты предполагают использование импортных дорогих материалов. Какие коррективы будут внесены? Какие сложности в связи с недоступностью импортных материалов могут быть в этой части?

— Сегодня для многих застройщиков вопросы импортозамещения вышли на первую позицию. Нам в этом плане в чем-то легче, начиная с 2015 года компания планомерно адаптировала свои проекты к практически полному использованию стройматериалов и необходимых технологических узлов производства России и дружественных стран. В портфеле компании преимущественно проекты массового спроса, в них доля импортных составляющих минимальна.

Для премиальных проектов проблема с поставками и логистикой материалов весьма вероятна.

Даже для наших проектов потребуется замена ряда комплектующих, но такие аналоги есть. Это может занять некоторое время, но значительного влияния на сроки и цену строительных работ мы не ожидаем при условии, что стоимость отечественных аналогов будет взята на контроль.

— Нужна ли господдержка компаниям, чтобы завершить строительство объектов?

— Правительством очень оперативно приняты антикризисные меры, которые призваны поддержать не только строительную, но и смежные отрасли. Это субсидирование ставок по ипотеке и ставок по проектному финансированию для застройщиков. Сняты многие административные барьеры, которые в том числе освобождают девелоперов от необходимости продлевать или получать повторно разрешительные документы. Автоматическое продление разрешений на строительство поможет девелоперам избежать дополнительных затрат времени на прохождение административных процедур и сосредоточиться на завершении начатых проектов. А упрощенная процедура прохождения экспертизы при замене в проекте стройматериалов и комплектующих позволит не нарушать запланированные сроки строительства при необходимости такой замены.

— Повлияла ли текущая ситуация на увеличение стоимости жилья в столице?

— Цены на жилье отражают рыночную ситуацию, впрямую реагируют на спрос. Очень многое, конечно, зависит от стоимости строительных материалов и комплектующих. Все мы были свидетелями удорожания отдельных позиций на 50–70%. Нам, к примеру, в марте выставили цену за газобетонные блоки почти в три раза выше, чем они стоили в феврале.

Одной из причин такого скачка цен является, конечно, дефицит отдельных позиций, тут нужно думать о наращивании производства, если рынок того требует.

Компания очень плотно работает с субподрядными организациям, рост цен стараемся сдерживать, как в ситуации с газобетонными блоками, ищем других поставщиков.

— Повлияла ли текущая ситуация на спрос на новостройки?

— По подсчетам ЦИАН, в марте было заключено договоров долевого участия на 22% больше, чем в феврале. Это подтверждает и Росреестр, по данным которого в марте число обращений на регистрацию прав в Москве выросло на треть. По своим проектам (в зависимости от стадии строительства) мы видим примерно аналогичную картину.

Такое поведение покупателей можно объяснить желанием сохранить свои сбережения в условиях нестабильности. В основном это люди с «живыми» деньгами или те, у кого уже была одобрена ипотека.

— Ипотека — каковы условия сейчас, продаются ли квартиры в ипотеку? Как на вас повлияет снижение ставки?

— 12%-ная ставка по ипотеке — это вполне рабочий инструмент. Именно на таком уровне была субсидирована ставка со стороны государства в 2015 году, что в значительной мере поддержало и рынок, и экономику страны в целом.

Конечно, и покупателям, и застройщикам хотелось бы, чтобы ставка по ипотеке снижалась, и такие предпосылки есть. Банк России на внеочередном заседании принял решение с 11 апреля 2022 года снизить ключевую ставку сразу на 3 процентных пункта — с 20% до 17% годовых.

Строительство — не самоцель. Должны быть созданы условия, чтобы жилье продолжали покупать и завтра. Опять же, в пандемийный год самым действенным инструментом поддержки отрасли стало субсидирование ставки по ипотеке со стороны государства.

Сделки с ипотекой в общем объеме продаж компании занимали у нас порядка 60%, сейчас львиная доля приходится на семейную ипотеку.

— Должно ли государство выйти на рынок доступного жилья как девелопер?

— На мой взгляд, государство не должно брать на себя лишних функций, таких как девелопмент. Конечно, у него есть обязательства перед своими гражданами: обеспечить жильем отдельные категории граждан, переселить жителей из аварийных домов, достроить дома для так называемых обманутых дольщиков и т. д. Для этого создан, к примеру, Фонд развития территорий.

Как мне представляется, государство должно создать условия для тех компаний, которые готовы участвовать в программах строительства социального или арендного жилья. Эта программа может быть реализована в части предоставления бесплатных земельных участков под строительство, субсидирования кредитных ставок для застройщиков и т. д.

В Москве, как вы знаете, несколько лет активно реализуется программа реновации, участие в которой в различных объемах принимают частные застройщики. Нашей компанией, например, в рамках проекта планировки территории в районе Соколиная Гора выделен и передан городу земельный участок площадью 0,5 га для строительства стартового дома для переселения жителей сносимых домов по этой программе. В рамках еще одного проекта компания передаст Фонду реновации 4,25 тыс. кв. м жилой недвижимости.

Кроме того, единый институт жилищного строительства АО «Дом.РФ» реализует программу развития цивилизованного рынка арендного жилья. В прошлом году наша компания завершила строительство второго дома в рамках этой программы. Это корпуса, которые полностью выкуплены АО «Дом.РФ», сейчас в них проживают арендаторы.

— Существует ли тенденция монополизации рынка пулом компаний-гигантов?

— На мой взгляд, в Москве такой тенденции нет. Московский рынок недвижимости, действительно, высококонкурентный. Спрос есть и на премиальные лоты, и на квартиры массового спроса. Сейчас в большей степени конкурируют между собой именно проекты, а не компании.

Однако в регионах, как мне кажется, становятся все более заметными уход с рынка мелких девелоперов и консолидация рынка вокруг сильных застройщиков, имеющих свободный доступ к финансовым и административным ресурсам.

— Как обстоит дело со строительством социальной инфраструктуры? Подешевеет ли жилье со временем, когда в связи со сложной экономической ситуацией покупательная способность снизится?

— Делать прогнозы — неблагодарное занятие. Особенно в нынешних условиях. Рынок будет регулировать себя сам, в том числе и в соответствии с покупательской активностью, однако маневров для удешевления стоимости жилья крайне мало.

Строительство социальной инфраструктуры продолжится: в рамках Адресной инвестиционной программы Москвы бюджеты зарезервированы, а с застройщиков никто такие обязательства не снимал.

Задача девелопера построить и продать своей продукт, а жилье в чистом поле без инфраструктуры, соцобъектов, рабочих мест, транспортного обеспечения никто не купит.

— Продолжите ли вы развивать проекты по редевелопменту территорий?

— Редевелопмент территории — это некая фишка компании. Можно сказать, что это ниша, на которой специализируется застройщик. Еще на стадии формирования «РГ-Девелопмент» была сделана ставка именно на развитие локальных промзон внутри районов сложившейся застройки. Компания в этом весьма преуспела, и это направление у нас, конечно, сохраняется.

— О ключевой ставке Центробанка: допускаете ли снижение ставок по кредитным продуктам, будет ли ставка стабилизироваться относительно уровня инфляции, каково ваше мнение по дальнейшим изменениям ставки?

— Изменение ключевой ставки ЦБ — это один из инструментов воздействия на инфляцию. В начале апреля на внеочередном заседании совет директоров Банка России понизил ключевую ставку, объясняя свое решение замедлением инфляции, в том числе благодаря укреплению рубля, и необходимостью не допустить спада экономической активности.

Вслед за решением ЦБ поползли вниз и ставки по ипотеке. Участники рынка надеются, что дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики приведет к постепенной нормализации ставок по ипотечным программам и проектному финансированию.

— Привлекаете ли вы кредитные средства? Можете раскрыть условия?

— При строительстве своих объектов мы используем банковское проектное финансирование. Сегодня условия его предоставления стали более жесткими, но принятое правительством решение о субсидировании с 1 апреля застройщикам ставки по проектному финансированию в размере до 15% стало своевременным.

До настоящего времени компании удавалось сохранять динамику продаж, что позволяло достаточно быстро наполнять эскроу-счета и максимально снижать процентную ставку банка.

В прошлом году агентство «Национальные кредитные рейтинги» проводило оценку показателей деятельности и портфеля компании и сделала заключение об устойчивом финансовом положении «РГ-Девелопмент» благодаря низкой долговой нагрузке, высокому уровню покрытия краткосрочного долга и достаточной операционной прибыли.

— Сейчас обсуждается вопрос поэтапного раскрытия эскроу-счетов для девелоперов (схема предполагает частичное перечисление средств по мере завершения определенных этапов строительства). Это не приведет к тому, что компании массово будут изымать деньги и замораживать стройку?

— Конечно, для застройщиков поэтапное раскрытие эскроу-счетов стало бы большим подспорьем. Это позволило бы быстрее осуществлять возврат инвестиций и вкладывать деньги в новое строительство.

С другой стороны, проектное финансирование для граждан является гарантом безопасности того, что их жилье, которое они покупают на этапе строительства, будет достроено. Эти гарантии должны быть сохранены.

— Сокращаете ли вы в текущей ситуации персонал?

— Компания сохранила весь свой персонал в период пандемии. Проводить сокращение штата не планируется и сейчас.

— Влияет ли ситуация на уровень заработной платы? Происходит ли задержка выплат?

— Зарплата выплачивается в полном объеме, задержек нет.

— Расскажите, как устроен девелоперский бизнес изнутри: принимаются ли сейчас решения о развитии новых проектов?

— Если говорить в целом по Москве, то по итогам первого квартала текущего года Градостроительно-земельная комиссия города одобрила строительство почти 5 млн кв. м недвижимости (для сравнения — за аналогичный период прошлого было одобрено чуть больше 2 млн кв. м). Так что планов по сворачиванию строительства в городе нет.

Если говорить о нашей компании, то и мы своих планов не меняем. С начала года получили разрешение на строительство последней очереди жилого квартала на Октябрьском Поле, буквально на днях получено положительное заключение на строительство новой очереди ЖК на севере Москвы, в стадии согласования еще несколько проектов, которые мы также планируем вывести на рынок в текущем году. Во всех проектах есть и объекты социальной инфраструктуры, и рабочие места — для компании очень важно создать среду, которая позволит жителям жить, развиваться, работать, заниматься спортом, проводить досуг и воспитывать детей.

— Вы видите перспективу инвестиций в девелоперский бизнес в текущей ситуации?

— Я неоднократно говорил, что девелопмент — это долгие, но надежные деньги. В период турбулентности и перемен важно не бороться с кризисом, а трансформировать сегодняшние вызовы в завтрашние возможности. Сейчас стало очевидным, что инвестиции в реальный бизнес обладают высокой надежностью, дают устойчивый доход, обеспечивают интересы инвесторов, государства и работников.

Источник: РБК