Железобетонная страховка для нервных клеток инвестора
Еще недавно аналитики подтрунивали над прописанной чуть ли не на уровне ДНК склонностью отечественных инвесторов конвертировать рубли в квадратные метры. Нет, многие россияне честно пытались диверсифицировать вложения. Но заработав преждевременную седину в качестве игрока фондового рынка, столкнувшись с невозможностью оплатить коммунальные расходы за испанскую дачу, загнав табуны нервных клеток в попытках вывести средства с криптобиржи, пришли к выводу: лучше симпатичная синица в руках, то есть квартира в России, желательно — в столичном регионе. В чем инвестиционная сила бетона и кирпича, рассказывает владелец девелоперской компании «РГ-Девелопмент» Сергей Шумей.
Вопреки всем алармистским прогнозам о скором схлопывании пузыря на российском рынке недвижимости, девелоперы, у которых имеются железобетонные основания для противостояния любым кризисам, продолжают ставить рекорды. Первый серьезный рост начался в 2020 году: после шокового затишья продолжительностью около двух месяцев рынок пришел в движение. Столкнувшись с неизвестным прежде событием (весь мир посадили на карантин из-за смертоносного вируса!), люди обеспокоились сохранностью сбережений. И капиталы стали перетекать с депозитов и из кубышек на эскроу-счета застройщиков.
Следующий кризисный этап — II квартал 2022 года — показал, что население продолжает вкладывать свободные денежные средства в недвижимость. 2023 год продемонстрировал кризис доверия к иным финансовым инструментам: вновь рекордные продажи квартир во всех сегментах. В премиальном сегменте заговорили даже о возможном дефиците, что свидетельствует о качественном изменении спроса: капиталы возвращаются в Россию, ипотека остается востребованной, и рядовые инвесторы спешат взять кредиты на особых условиях, чтобы защитить средства от инфляции и других малопредсказуемых сценариев.
Доля ипотечных сделок по итогам первых двух месяцев 2024 года в Москве достигла 67%, а в Подмосковье — 83% и продолжает расти. Но подогревающая рынок ипотека, скорее всего, будет в значительной степени свернута. Минфин уже заявил, что поддерживает завершение всех программ льготной ипотеки, кроме семейной, в ранее обозначенные сроки. Самая популярная ипотека под 8% на новостройки должна закончиться к 1 июля 2024 года. А IT-специалисты смогут воспользоваться субсидиями до конца года. В планах Минфина сократить долю ссуд по льготным программам на первичном рынке до 25%. По мнению правительства, это позволит устранить перекос на рынке — разрыв в стоимости между первичкой и вторичкой в некоторых регионах доходит до 40 %. И хотя удешевления стоимости банковского финансирования застройщиков в ближайшее время не предвидится, у рынка по-прежнему большие перспективы.
Хотя, на наш взгляд, следует ожидать консолидации отрасли. Выживать будут крупнейшие девелоперы и те, кто нацелен не на сиюминутную максимальную выгоду, а на работу вдолгую. Это очевидно, потому что сам характер инвестирования в жилую недвижимость включает время в качестве постоянной величины в формулу доходности.
Застройщикам меняют правила
При рассуждении о перспективах рынка чаще всего говорят о том, как меняется регуляторная среда, условия финансирования, но реже обращают внимание на то, как изменились требования покупателей. В текущих условиях у инвесторов растут требования к качеству объектов и срокам их сдачи. Российские компании в среднем задерживают сроки сдачи домов и передачу собственникам построенных объектов на 5,2 месяца, в Москве обычный перенос планируемых сроков ввода в эксплуатацию меньше общероссийского — 4,7 месяца. А по стране — 8,1 месяца. По состоянию на апрель 9 из 10 проектов не укладываются в сроки, а 5 из 10 кратно их превышают.
Нам — компании, которая передает дольщикам построенные объекты точно в срок в 100% случаев, — кажется странным, что столько игроков так сильно ошибаются при планировании и переоценивают свои силы. А ведь это один из важнейших факторов, обеспечивающих последующие продажи.
Кроме выдерживания сроков, один из наиболее действенных инструментов поддержания продаж с необходимой маржинальностью — это более качественное сегментирование спроса. Если раньше девелоперы чаще работали по стандартной схеме, то в новых условиях необходим индивидуальный подход к клиентам и инвесторам. В век мобильности крайне важно понять, где и почему хочет укорениться человек определенного статуса, образования, возраста.
Работа с проектами требует сочетать и взвешивать все элементы, в том числе прогнозы будущих технологических достижений. Застройщики должны учитывать, какие новые веяния станут трендами. При хорошем подходе на горизонте жизненного цикла объекта (до 100 лет) дом должен оставаться привлекательным. Во многом это зависит от изначально верного выбора участка: прилегающая инфраструктура должна отвечать запросам современного человека и непременно иметь потенциал к улучшению. Мы в «РГ-Девелопмент» очень хорошо понимаем это, поэтому вкладываемся не только в жилые здания, но и в прилегающую районную инфраструктуру. Компания также бережно относится к памяти места и историческому наследию, к задачам развития городской культуры и человеческого потенциала. Ведь от того, в каком районе будет жить человек, очень многое зависит. Выходя из подъезда, он заряжается настроением на весь день, а возвращаясь, получает очень ценное ощущение дома.
Еще один важный тренд, который не могут игнорировать застройщики, — перестройка восприятия городской среды. Урбан-философия уже идет в сторону полицентричности города. И речь не только о традиционной бытовой инфраструктуре. Мы видим появление децентрализованных культурных пространств, мест приложений труда и развлечений. Компании, которые смогут учесть эти тенденции, сохранят свою инвестиционную привлекательность и увеличат долю рынка.
Сегодня покупка квартиры или коммерческого помещения — это игра вдолгую. Приобретается ли недвижимость с целью извлечения рентного дохода или на будущее детям, это по-прежнему лучший способ перенести капитал из прошлого в будущее. И ваши дети наверняка скажут спасибо, если вы, подумав о них, вложите деньги в хороший проект.
Источник: ko.ru